Движимое и недвижимое имущество в Латвии

Обычно владельца имущества нельзя определить, только взглянув на имущество. Споры, связанные с движимым имуществом возникают реже, к тому же ценность движимого имущества, как правило, сравнительно мала. Совершенно другая ситуация в случае с недвижимым имуществом. Права лица на недвижимое имущество являются частью защищённых законом прав на имущество, включая право на место жительства. Механизм обеспечения прав лица на недвижимое имущество является составляющей осуществления принципов демократии в Латвии. Работа данного механизма в Латвии основывается на Земельных регистрах.

Обновлённый Закон о земельном регистре вступил в силу в апреле 1993 года. Он регулирует механизмы подтверждения недвижимого имущества или регистрации права собственности в Земельном регистре. Система подтверждения или символической передачи во владение требует письменной формы правовых основ на получение права собственности. Соответственно, выгодоприобретатель прав имеет право запросить лицо, отчуждающее недвижимое имущество, зарегистрировать передачу недвижимого имущества в Земельном регистре.

Быть признанным владельцем имущества может быть только лицо, зарегистрированное в Земельном регистре в качестве такового. До регистрации в Земельном регистре лицо, приобретшее недвижимое имущество не имеет никаких прав по отношению к третьим лицам: оно не имеет права пользоваться преимуществами, связанными с имуществом и обязано признавать все действия лица, зарегистрированного как владельца данного имущества, по отношению к имуществу законными и имеющими силу.

Процедура регистрации может быть разделена на следующие этапы:

1. Подготовка. На этом этапе одна или обе стороны сделки выражают желание заключить соответствующую сделку, связанную с недвижимым имуществом, и изыскивают способы заключить её.
2. Подписание контракта. Стороны составляют контракт и подписывают его, а также убеждаются в том, что условия контракта соответствуют текущим законам и правилам, для того чтобы зарегистрировать имущество в Земельном регистре.
3. Этап предварительной регистрации. На этой стадии подготавливаются и получаются все документы, необходимые для регистрации сделки в Земельном регистре.
4. Регистрация (или передача) права собственности. Данный этап начинается с запроса на регистрацию в Земельный регистр и завершается, когда судья примет решение.
5. Финальная стадия. Цель сделки полностью достигнута и об этом были извещены соответствующие учреждения.

Если в результате заключения контракта было создано новое имущество, либо части имущества были изменены, необходимо пройти дополнительные этапы:

1. Конкретизация объектов недвижимого имущества. На этом этапе оформляются новые объекты недвижимого имущества – земельные участки, конструкции, строения, группы зданий, а также делаются изменения в существующих объектах.
2. Формирование недвижимого имущества. По предложению владельца новое имущество формируется из существующих или только что созданных объектов недвижимого имущества, либо переделываются части имущества. В Земельном регистре должно быть зарегистрировано не только каждое отчуждение имущества, но и каждая смена его владельца. Более того, крайне важна любая информация, касающаяся прав собственности, обременяющих имущество, например разных покровительственных зон, прав прохода/проезда, арендных или ипотечных залогов. Это означает, что регистрация в Земельном регистре обязательна, однако закон не предусматривает никаких ограничений по времени, либо штрафов в случае срыва регистрации.

Контракт об отчуждении недвижимого имущества сам по себе не создаёт никаких прав собственности. Он даёт право на регистрацию имущества в Земельном регистре. Не регистрируя право собственности в Земельном регистре, новый владелец подвергает себя риску, так как лицо, зарегистрированное в Кадастре, может отчуждить имущество ещё раз, и новый покупатель будет иметь возможность зарегистрировать себя как добросовестного приобретателя. В таком случае первый покупатель потеряет свои права собственности и будет иметь право заявить требования только по отношению к продавцу.

Права собственности на недвижимое имущество регистрируются в Земельном регистре. Таким образом права предусматривают также и гарантии и ограничения прав, если это не противоречит законодательству. Права регистрируются решением суда Управления земельными ресурсами и заносятся в Земельный регистр. Для каждого зарегистрированного недвижимого имущества создаётся отдельный архив. В этот архив помещаются все документы и заметки, касающиеся зарегистрированного в определённом разделе Кадастра имущества. Недвижимое имущество несёт ответственность за все права, зарегистрированные в данном разделе, за исключением случаев, когда данные права касаются только права на долю совладельца, либо обременяют только определённую часть недвижимого имущества.

Подтверждения заносятся в отдел Регистра в виде записей (разделов) и заметок. Регистрация в виде записи относится к правам на недвижимое имущество, полученным по итогам легальной сделки, по решению суда или по акту административного учреждения, либо которые существуют согласно законодательству. Гарантии и ограничения прав регистрируются в виде заметок.

За регистрацию имущества в Земельный регистр необходимо заплатить государственные и служебные пошлины. Служебные пошлины, как правило, не превышают EUR 29, однако государственные пошлины зависят от типа отчуждения, степени родства между сторонами и общей суммой контракта или кадастровой стоимости.

Информацию обо всех недвижимостях, зарегистрированных в Земельном регистре Латвийской Республики, можно получить в Едином Государственном Электронном Земельном Регистре. Данная услуга является платной, цена зависит от времени использования. Информация, выдаваемая клиентам Единым Государственным Электронным Земельным Регистром, основана на сведениях из базы данных распространяемой информации. Это означает, что клиенты получают информацию, основанную и заверенную постановлениями суда Службы Земельного Регистра, а также на ещё не завершённых доказательствах.